【房地产】物业管理行业深度报告:朝阳行业,黄

发表于2019-08-29 分类:澳门蒲金赌城 浏览次数:105次

  机构:华创证券

  继承我国房地产行业特色,我国物业管理行业将注定呈现出一个规模大、增速高的 蓝海市场,预计 2030 年末行业市场规模将高达 2 万亿元,远高于美日两国,并较 目前规模有望翻番;近年来住宅销售高位稳定、竣工交付加速、物管渗透率提升等 积极因素将综合推动行业进入规模爆发期,而在这大行业、小公司的格局中,房企 集中度跳增和物管证券化加速等有利因素则将大幅推升物管集中度,预示着物管龙 头将拥有巨大的成长空间;此外,物管行业的弱波动式稳定增长也将奠定其穿越周 期的能力。我们首次覆盖物业管理行业,并给予“ 推荐 ”评级,对比国内外案例, 我们认为物管公司合理 PE20-30 倍、PEG0.68 倍,并且业绩增速越高应享受更高 估值,建议关注:1)背靠母公司型的高成长物管公司:新城悦(1755.HK)、碧 桂园服务(6098.HK)、永升生活服务(1995.HK);2)商办类稀缺型物管公司: 中航善达(000043.SZ);3)优质服务型物管公司:绿城服务(2869.HK)。 

  支撑评级要点 

  ? 行业概况:物管行业仍处于规模成长期,弱波动稳增奠定穿越周期能力 物业管理行业最早起源于 19 世纪 60 年代的英国,而我国物管行业诞生于 20 世纪 80 年代的深圳,虽起步较晚、但发展较快,94 年首次发布《管理办法》、 03 年颁布《物业管理条例》、迈向法制化轨道,17 年取消物业一级资质核定 审批、监管趋于市场化,由此推动行业健康发展。从行业数据来看,17 年末 我国物管行业管理面积达195亿平米、 8年CAGR为7%,对应收入规模达9,978 亿元,行业处于规模成长期,并且弱波动式稳定增长奠定穿越周期能力。 

  ? 行业空间:规模大、增速高的朝阳行业,正值规模爆发期的黄金时代 我国物管行业将是一个规模大、增速高的蓝海市场,预计 2030 年末行业总量 空间达 318 亿平(预计较美日比值将高达 2 倍和 8 倍)、对应收入规模 2 万亿 元,较 17 末分别增长 64%、98%,并且预计近年来将进入规模爆发期,主要 基于:1)城镇化率和人均居住面积提升等因素推动中期住宅增量需求中枢稳 定为 13 亿平米;2)销售-新开工-竣工的 3 年传导规律下 16-18 年销售高峰传 导至 19-21 年竣工加速;3)目前低能级城市、中西部发展不均衡,后续渗透 率有望提升至 89%;4)预计监管市场化后新交付物业单价年均涨幅约 2%。 

  ? 行业格局:房企集中度跳增和物管证券化加速将大幅推升物管集中度 17 年末,前 10 强企业在管面积均值 2.16 亿方,3 年 CAGR 达 41%、远高于 行业增速,并已达到百强企业的 6.82 倍,对应 CR10 为 11.1%,较 14 年+4.9pct, 行业集中度逐步提升、预计后续将进一步大幅跳增,主要源于:1)本轮小周 期中,房地产行业呈现“融资、拿地、销售”三重集中度提升,由此物管集中 度的提升也是必然的伴随产物;2)18 年开始物管行业正值加速资产证券化时 期,有助于头部企业进一步扩张;3)目前物管行业仍较为分散,头部企业在 资金优势、品牌力和运营能力等方面均更具扩张优势,加速行业整合。 

  ? 发展路径:野蛮生长阶段背靠母公司型更优,入口变现阶段优质服务型更佳 物管行业将呈现两阶段发展路径。第一阶段“野蛮生长阶段”,企业各显神通 扩大规模:1)获取母公司大量交付面积实现规模快速扩张(碧桂园服务、新 城悦等);2)依靠优质服务获取中小开发商新交付项目(绿城服务等);3) 收并购方式扩张(雅生活等);4)争夺存量市场管理面积。其中,我们认为 现阶段背靠母公司型物管公司确定性更强。第二阶段“入口变现阶段”,行业 格局将基本定型,增值服务由于远高于基础服务的毛利率以及多样性的发展方 向,将成为后阶段盈利的关键点,优质服务型物管公司如绿城服务等。 

  ? 估值分析:合理 PE20-30 倍、PEG0.68 倍,业绩增速越高应享受更高估值 1)从 PE 来看,19Q1 末,6 家海外物管公司平均 PE 为 23.9 倍,高于 7 家 AH 股物管公司平均 PE 为 21.7 倍,物管公司合理 PE 区间或为 20-30 倍;2)从 PEG 来看,16 年 3 家海外物管公司平均 PEG 约 0.69 倍,相近于 19Q1 末 AH 股 7 家物管公司平均 PEG 为 0.66 倍,物管公司合理 PEG 或为 0.68 倍,鉴于 AH 股 7 家物管公司未来 3 年业绩 GAGR 高达 38%(Wind 一致预期),将推 导出主流物管公司合理 PE 约 26 倍、并且业绩增速越高应享受更高估值;3) 从市值来看,19Q1 末,CBRE、Service Master、JLL 市值分别达 164、73、63 亿美元,显著高于我国物管龙头、并预示后者市值仍有大幅提升空间。 

  ? 风险提示:社保改革降低行业盈利能力,企业并购存在商誉减值等风险。 


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